“以房养老”模式的推出，居住用地70年使用权的问题，又一次成为舆论关注的焦点。各种混乱信息，使得人们对土地使用权70年问题大加鞭挞，那么，土地使用权的历史由来与国际经验，以及未来中国土地制度改革的方向？住宅用地使用权期限是否延长？是有偿续期还是无偿续期？等等有必要重新认识一下。

       现行中国土地出让年限：

       宪法规定城市土地国有（全民所有）。而随着生产实践，1990年5月19日，国务院颁布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，首次提出了“居住用地最高年限为70年”。 具体表述是：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四) 商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。对土地产权的期限设定，基本是与国际接轨的，当然主要参考当时还处于英国殖民统治下的香港。

       在目前中国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

       规范土地使用年限的最新法规是自2007年10月1日起施行的 《中华人民共和国物权法》其中的第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 ”

       第149条更是明确了“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

       第150条规定“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”

       而2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市城市房地产管理法》规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该宗土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准 的，土地使用权由国家无偿收回。”

       先进经验：

       香港地区目前采用的是批租制度，即在一定期限内(不超过99年)转让土地使用权，主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界(期限99年)得来，土地并非港英当局所有。

       资料显示，英国统治香港的一百多年时间内，香港土地的租赁期有多次变化。

       （1）1898年前除大部分九龙半岛内地块以及海旁地块外，香港岛及九龙界线街以南批租的土地，租约都是999年租期。1898年之后在新批土地时取消999年租期的租约，代之以75年可再续租75年且不另收地价的租约。

       （2）北九龙及新界土地。1898年，北九龙及新界土地由英国政府向中国租借，由港府接管。港府以99年减最后3天（由1898年7月1日起计）批租给土地开发商和使用者，在1997年6月27日期满时收 回，再由港府在6月30日归还中国。

       （3）1984年“中英联合声明”规定： 1997年7月1日以前期满的土地契约可以续约；1997年7月1日到期的土地契约可以自动延长至2047年；租赁期限超过1997年7月1日的土地契约依然有效。
目前，香港特区政府仍以拍卖、招标或协议的方式批租土地，但新租约的期限最长只能到2047年。

       英国住房没有土地所有权。英国目前有三种产权表现形式; 保有 (Freehold) 、租赁保有 (Leasehold) 和份额保有 (Share of Freehold) 而租赁保有(Leasehold) 是指对契约的签署者即买房者给予非永久产权，而此非永久产权的期限最长可达999年。伦敦中心地段几乎所有的高端楼房公寓都是租赁保有的产权形式。 

      份额保有(Share of Freehold) 是在英国有关法律2002 改革以后出现的一个比较新的概念。指的是对于一些中小型的公寓楼宇，如果多于2/3 的业主通过投票同意购买整个房产的永久产权，他们可以建立一个正式拥有该建筑物的公司，每个业主则按照在此公寓楼里占有空间的比例享有此房产的永久所有权。 

       而美国国土面积中纯私人所有土地占58%，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。

       纠结于70年产权是杞人忧天

       国内70年土地使用权事实上是一次性缴纳土地出让金的批租制。按当初制定70年使用权的专家说法：确定最高70年使用权只是权宜之计而已。而且，我们的大规模开发， 一二线城市也只是1998年市场化房地产开发之后的事。三四线城市的开发只有不足十年时间。

       国内土地出让年限也是比较混乱的。有的城市开发最初有的给20年、15年使用权。前年的黑龙江梅河口市，曾经出现过土地出让年限5年的案例。当然，物权法和城市房地产管理法有一定冲突，主要是自动续期的表式：物权法没提有偿与无偿自动，城市房地产管理法却说“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

       目前执行的2004年版本的《中华人民共和国土地管理法（修正案）》正在从新修订阶段。去年底的国务院常务会议上，讨论通过了《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改,草案将提请全国人大常委会审议。 目前的三中全会有关土地制度与土地流转制度变革，也在议程中。

       相信对于土地使用权年限问题，适应现状并尊重历史的表述一定会解决土地使用权年限最高70年的争议。我认为，最终无偿自动续期，结束土地出让金一次交付，代之以物业税或者不动产税，才是未来中国土地制度的改革方向。

       而现实是，中国城市住宅新建的很多，有价值的老房产保留的并不多。抛开老房私产不说，绝大部分的现代化楼宇，并不可能维持70年使用。也许40或者50年，住房必然面临拆迁。我们的补偿现状是：原址回迁、异地安置或者货币补偿，选择回迁，是新的70年重新计算。而异地安置与货币安置，当然就更不存在70年产权问题了。

       担忧70年到期，我们的法规还是混乱不堪，就有点杞人忧天了。