10月第三次兑付高峰将至
记者 王海春 杨中华 上海、北京报道
在国务院派出的八路督查组检查地产调控的时候，银监会却在紧锣密鼓地准备着，如何进行有效“抗洪”。银监会要抗的，是开发商还债的“洪峰”。
“像长江洪峰一样，我们要保证房地产信托能够安全顺利度过兑付的高峰。”面对持续两年时间、千亿元规模的房地产信托兑付“洪峰”，中国银监会非银部主任柯卡生将其比喻为一场“抗洪”之战。
在经历了两年大跃进式的高速增长后，房地产信托的总规模已经创下了5.5万亿元的历史新高。而欠了债之后，能否还上钱，是个麻烦的问题。
柯卡生8月9日向媒体透露，今明两年，仅集合类房地产信托需要兑付的金额就分别高达710亿元和1842亿元。疑问随之而来，开发商有钱还吗？
监管部门已经在准备“抗洪”方案了。“下半年监管机构以及商业银行的工作重点已经明确了，进一步加强对房地产贷款资金的风险监控和抵押物管理，并及时开展银行压力测试。”有消息人士向记者透露，面对房地产信托的兑付高峰期，银监会将逐月对即将到期的房地产信托进行逐个排查风险，采取“介入式”房地产信托管理，并制订相应的预案等一系列监管措施。
除了对地产信托加强监管，监管部也将加强对银行信贷的管控。一位地方银监局工作人员告诉记者，监管机构将严格控制高负债房企的贷款规模，防范抵押内部互保风险，同时要求商业银行强化对开发商的“名单式”管理。
严防死守“防洪堤”
房地产信托被开发商称为仅次于银行的第二条输血线。正是这第二条输血线引起了监管层的忧虑。
“要保证房地产信托能够安全顺利度过兑付的高峰。”柯卡生8月9日指出，地产信托兑付问题不可小视。
中金公司统计显示，2012年和2013年到期的房地产信托规模分别为2234亿元和2816亿元，再加上付息等额外支付，总还款额分别为2500亿元和3100亿元。
这次银监会不仅要抗地产信托的兑付“洪峰”，还要防范房地产信贷的潜在风险。
记者从知情人士处了解到，银监会近日部署了下半年房地产贷款及房地产信托的监管政策。而对开发商进行“名单式”管理、排查房地产信托兑付风险、进行“介入式”监管房地产信托，成了监管部门的工作重点。
银监会相关人士向记者透露，在近期举行的监管工作会议中，监管要求各商业银行加强对开发商贷款的流程监控。
“除了严格控制新增贷款规模，还要密切关注先前房地产贷款资金安全。核心在于，要确保开发商回流的资金首先用于偿还之前的银行贷款。”上述人士表示，一些银行可能会列出一些名单，对那些资金流较少的开发商进行重点“关注”。
对于开发商之间相互担保，以及房企集团内部互保的风险，也成为银监会接下来关注的焦点。“监管机构要求各地银监局关注开发商之间相互担保的风险，严防通过各种关联交易将信贷资金违规用于关联房地产企业。”上述知情人士告诉记者。
此前在2010年，银监会在一次调查中发现，某房地产企业集团内互保贷款涉及的金额高达1417亿元，多头风险突出。“下半年对房地产贷款和企业相互担保的控制将十分严格。”一家商业银行人士表示。
房地产贷款规模萎缩之后，通过房地产信托募资的规模却不断增长。而房地产信托的数量和规模的快速增长也引起了银监会监管政策的变化。
“在去年末和今年年初房地产信托稍微沉寂之后，2月份以来，数量和规模也有所上升。目前，银监会则是严格实施房地产信托事前报备，这样能够调控房地产信托的发行时间，减少其数量。”一位信托公司工作人员说道。
一位监管机构人士告诉记者，在上半年银监会已经对今年到期的地产信托实施了“介入式”监管，督促逐月排查风险。“如果出现风险，要求能够及时制订处置预案。”
而在近日的工作部署中，监管机构要求今年下半年将2012年和2013年即将到期、存在较高兑付风险的地产信托项目列为重点项目，同时制订兑付方案，并且要逐月关注项目资金归集和风险控制等情况。
1000亿“洪峰”考验
“监管层对银行和信托下半年工作的部署是有针对性的，就是防患于未然。防止银行出现大量坏账，担心房地产信托因不能及时兑付而引起一些震动。”中国企业海外发展中心主任孙飞向记者表示。
“有些公司或个人购买房地产信托是有财务安排的。如果信托到期他需要用这笔钱还别人的钱，但因为信托无法及时兑现还钱，很容易形成多方欠债的局面。”一家信托公司经理表示。
而出于安全考虑，很多信托公司选择了提前清盘。仅7月份中诚信托和中融信托旗下共有7款房地产信托提前清盘，涉及资金高达27.4亿元。加上今年上半年提前清盘的33款，目前已经有40款房地产信托提前清盘。
“今年的3月、7月和10月是房地产信托兑付的高峰。应该说前两个兑付的高峰期已经过去了，但10月的考验还没有来。而与今年的兑付相比，明年房地产信托兑付的压力更大。”信托分析师赵杨告诉记者，仅明年上半年到期的房地产信托规模就将超过1000亿元。
但孙飞认为，与银行相比，房地产信托所占的量还不是很大。
“银行在开发商融资中约占了一半的比例，房地产信托只占到10%-15%的比例。但由于房地产信托单笔金额数量巨大，买一份信托产品就高达100万-300万甚至上千万，如果不能及时兑付，可能会产生很多不利的社会影响。”孙飞表示。
“这场长达两年的大考，让人煎熬。”五合智库副总经理蔡文韬在接受记者采访时指出，政府部门所担心的是出现金融性的系统风险。
“房价下跌、开发商资金紧绷，银行还款的风险随之加大。虽然房地产信托可以作为开发商融资的重要途径，但当庞大的融资需求一齐涌向房地产信托的时候，收益和风险也同时转移到了信托领域。”蔡文韬表示，如果巨额的房地产信托不能及时兑现，也会加大与此相关的上下游资金的风险。
开发商突围
分析人士指出，银监层近期的诸多举动反映了对银行信贷和地产信托安全性的忧虑。
“监管层可能担心是否会出现系统性风险，但现在看应该是安全的。”一位不愿具名的研究员表示，只要能用其它方式进行融资，并通过销售回笼足够的资金，开发商还是具有还款能力的。
政府紧抓调控不放松，开发商也在努力进行融资突围战。
记者在采访中了解到，在一年半以前，银行贷款占房地产总投资资金来源的比例约为20%-25%，但今年上半年这一比例已经降至约17%。而除了银行贷款、房地产信托之外，开发商将融资的重点转到了房地产私募基金、海外融资以及转让项目上。
“2011年全年房地产信托的发行规模也只有2800多亿，但今年仅上半年房地产私募的规模就超过了3000亿。房地产私募发展的速度之快，的确令人吃惊。”孙飞告诉记者，由于上半年房地产信托发行受阻，市场上的大量资金通过地产私募的方式流入到房地产领域，成为开发商新的融资渠道。
同策房产研究总经理夏宇告诉记者，在进行私募的同时，很多房企通过转让项目回笼资金，有的则在尝试联手四大资产管理公司，进行海外融资。
“信达、华融、东方和长城资产管理公司手中有大量现金。”夏宇指出，和信托公司募资不同，这些钱是资产管理公司自己的，所以可以用比房地产信托更灵活的方式与开发商进行合作。
分析人士指出，除了上述融资渠道，房地产信托仍然是开发商的选择之一。“房地产信托并没有被叫停，只是在发行上监管得比较严。从6月份开始，又有新房地产信托产品在发行。而且在两次降息后，成本也开始大幅度降低。”中诚信托一位经理向记者指出。
据了解，在两次降息过后，房地产信托发行已经从原先15%-20%的高成本，降到了现在9%-13%左右。“一些开发商甚至要求自己提前清盘，再按现在的市场价发行新的房地产信托产品。”
对于开发商的上述融资突围，盛势投资副总裁简宏洲表示，开发商最主要的回款还是要依靠销售回款。“即使是通过其它途径获得融资，最终这些钱也还是要还的。”简宏洲说。 “因为政策已经很明确了，调控会继续；这也意味着至少在近一年的时间里，银行信贷不会有大的松动。在这样的情况下，还应该走以价换量之路，通过促销、折扣等方式卖更多的房子，回笼更多的资金。”世茂股份董事会秘书罗瑞华表示，过于依赖融资去度过危机，并非长久之计。
孫飛教授字彬桓（孙菲）：著名经济学家、金融信托基金专家、投资银行家、国际金融投资家联合会执行主席、中国国际经济技术金融投资委员主席、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、公学网、中国国际招商引智网首席经济学家、国际财务策划标准联盟协会副主席、世界资本市场控股集团副董事长、美国运通投资银行副董事长、中国国际资本公司首席经济学家、国投基金管理集团董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国成功证券公司副董事长、常青藤资本集团合伙委员会主席、中体运通投资基金管理公司董事长、中国智谷国际控股集团有限公司董事长、中投华瑞投资基金管理集团董事长、首席经济学家
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