证券投资 |  2012年12月24日 

 

　

    记者 许娓玮

　　2012年房地产信托因为面临兑付高峰，一直让人倍感揪心，尽管已经安全度过兑付风险，但是依然存在隐忧，前不久信托业内称为最著名的“烂尾”房地产信托——青岛凯悦中心房地产信托项目走向项目拍卖的终局，引发信托市场一片哗然。

　　回首2012，房地产信托走得很忐忑，然而，近日由复兴集团联合四川信托发起的“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划”(以下简称“复星豫园信托计划”)喊出35%的预期高收益却一反常态。如此高的预期收益让该款信托产品成了2012年最受关注的房地产信托。

　　然而，高收益总是伴随着高风险，业内人士指出，该信托产品属于浮动收益，并不适用“刚性兑付”，因此更需要关注其风险。

　　“个性化”房地产信托

　　房地产信托的一般模式是，融资方以股权、土地、应收债权等作为抵押物，同时由融资方的实际控制人或者控股股东承担连带担保责任。而复星豫园信托计划并不是一款普通的房地产信托，它是通过信托融资后以基金模式运作该项目。

　　据了解，复星豫园信托计划预计募资2亿，上限最高不超过4亿，四川信托发起集合计划作为LP，与复星集团和豫园商城发起的GP公司成立有限合伙企业，有限合伙企业以股权方式投资商旅文概念项目，包括各类特色商业地产、主体博物馆以及住宅项目等等。该信托计划期限3年，而四川信托可选择是否延长1至2年的时间，即项目整体期限不超过5年。

　　“该款产品属于非常个性化的房地产信托，并不是传统意义上的房地产信托，它通过信托融资，但是以基金方式运作。复星本身就发行基金，通过信托集资后用于基金运作，因此，该信托只是基金中的一部分，作为基金投资者之一投资一部分，另外一些资金需要基金通过其他方式融资。”某第三方理财机构的理财师告诉记者。

　　高收益如何实现

　　对于这款产品，高达35%的预期收益率让投资者十分关注。

　　普通房地产信托的预期收益率一般在10%左右，而复星豫园信托计划的预期收益最高达35%。该信托产品的推介材料指出，该产品投资收益为浮动收益，当基金所投资的项目公司产生销售收入的现金流后，在留足项目公司自身建设所需资金后，可向基金及信托投资者分配收益。根据GP测算：若基金投入项目公司资金IRR在25%-40%，信托投资者的预期收益可以达到年化22%-35%左右。

　　“该款信托产品给出如此高的收益，是因为首先项目本身需要未来具备很高的收益和很好的现金流，同时以有限合伙私募基金的方式运作，高回报是一大特色。”国际金融投资家联合会执行主席孙飞表示。

　　在房地产信托收益率普遍保持在10%-12%水平的条件下，四川信托为何能喊出如此高的预期收益呢?某第三方理财机构的理财师认为：“该款房地产信托和普通的房地产信托并不一样，它是做房地产股权投资，而不是债券类投资，属于浮动收益，因此该房地产信托产品所提出的35%的预期收益是基于产品销售的一个前提假设，比如在什么时候以多少价格销售多少物业，最后回收多少钱，得到多少收益。这款房地产信托产品集资后又投资基金，属于个性化的房地产信托，只是信托公司没有作为资金管理人，真正的资金管理人是基金，信托在其中只起到融资渠道的作用。”

　　更让投资者关心的是，这款房地产信托产品35%的预期收益率是否靠谱呢?“高收益的保障必须来自于项目本身要有很高的收益和很好的现金流，没有看到这款产品有资产抵押等风险防火墙的设置，可能隐含较大的风险。”孙飞表示。

　　记者了解到该基金投资方曾经投资的项目确实曾经达到过40%的内部收益率。可见，四川信托推出的这款房地产信托产品的高收益并非毫无依据。不过这并不代表该基金未来的盈利水平。“由于项目周期较长，最长可能达到5年的时限，那么该项目届时能不能达到预期的收益率则要看当时的房地产市场的情况。”有分析人士指出。

　　类基金房地产信托尽管前几年也发行过，但在信托市场上发行还比较少。业内人士指出，针对此类基金化地产项目，房地产市场的整体环境是一个很大的风险因素该类产品的风险还是比较大的。而该项目《尽职调查报告》特别说明：“信托计划的收益完全依赖GP的商业决策，四川信托对信托计划的本金和收益不做任何承诺，对投资者的盈亏不承担责任。”

　　“这款房地产信托产品是股权类投资，它同债券类投资有预期收益率是不一样的，因此在合同里不会说明保证未来年化收益35%。投资者应该注意该款房地产信托产品是浮动收益型，并不存在刚性兑付。该产品的浮动收益率完全看基金管理者的投资运作能力而定。而回报也要看楼盘的销售情况，如果项目所在地房价上涨，那么投资者就有机会获得超过20%的投资回报率，而一旦房价出现下跌，产品也可能会亏损。”某第三方理财机构分析师表示。