著名金融信托基金专家、经济学家孙飞：我国已具备开征房产税的大环境
2013年02月05日 16:23 来源： 证券时报网
1月27日，房产税在上海、重庆试点满两年。试点成效如何，该怎么评价？是否进一步扩大范围？ 在房产税试点的两年中，关于这一改革的相关讨论不断引发争议，尤其是征收房产税是否会对房价一剑封喉。著名金融信托基金专家、经济学家孙飞做客财苑，与财苑网友们共同探讨房产税试点两周年的成效分析。
对于财苑网友问到当前房产税改革推进的难点和关键何在？ 孙飞观点如下，当前房产税改革推进的难点在于：1、房产税关系国计民生与利益均衡，利益博弈十分复杂。2、房产税改革的推进受到既得利益集团的强力阻挠。3、腐败分子坚决反对出台房产税。4、权贵资本拥有的房产远不止两套三套，也坚决反对房产税。5、房地产开发商由于利益问题也反对房产税。6、房产税的开征涉及到公务人员的财产公开问题。
房产税改革推进的关键在于：1、中央政府强力推进，落实顶层设计与制度保障。2、加快房产税的相关立法与法制建设，做到有法可依。3、明晰房产产权关系，建立健全全国联网的房产信息管理系统，确保房产产权登记的准确性。4、理顺土地出让金与房产税的关系。5、有效确定房产的评估值，有效认定评估技术与评估机构。6、明确征税范围。7、合理计税依据。8、税率设定要具体问题具体分析。9、要有税收优惠的制度设计。10、要完善相关配套制度。
最后，对于如何稳妥有效地推进房产税改革，孙飞认为，房产税改革的推进需要进行顶层设计，同时在具体的执行层面要进行反复的制度优化。德国的房产税制度值得我国借鉴，德国具有严厉的房产税制度与调控，房价一直处于低位。房产税改革的条件已经具备，房产税税基范围、评估方式、征管办法等技术问题也有解决之道。现有房产流转环节的税种以及保有环节的税种都将被统一的房产税所取代，同时一些不合理的收费也将同时取消。政府要下决心，强力推进！房产税试点对首套房及基本自住性住房面积免征房产税没有争议。要通过扩大房产税改革试点范围，尽快向全国推行房产税。将实施房产税的作用限定在抑制住房投资、打击住房投机与腐败上，首套住房和改善性的第二套住房不征收房产税，从第三套以上开征房产税，确保房产税的征收对象是三套以上的住房投资投机客。当前房产限购有其存在的特殊性，限购的方式始终属于行政手段，长久持续的可能性不大。房地产税对多套及中高端住宅征税就是最有指向性的调控方式，用这种经济手段调控房地产市场也更合理，房地产税得到广泛推广后，限购政策可同时退出舞台。
（证券时报）
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楼市聚焦
部分一二线城市楼市升温过快 调控政策进一步收紧预期渐浓
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1月销售猛增 房企争先恐后上调全年目标
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一场地产重组大戏即将开演 谁将成为受益者？
专家观点
孙飞：房产税试点满两年 开征时机渐成熟
部分一二线城市楼市升温过快 调控政策进一步收紧预期渐浓
楼市过快回暖将导致调控新政早日来临。因此，尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。
记者 于兵兵 朱楠 编辑 阮奇
因部分一二线城市的房地产市场回暖过快，这些区域楼市正逼近政策的“临界点”。
有接近北京市住建委的人士透露，北京等一线城市基本确定近期出台房地产新政，调控形式是抑制需求为主，进一步提高购房门槛。新政出台主要原因是一线和热点二线城市楼市升温过快。“因此这轮新政可能不止北京一个城市。”上述人士称。
据介绍，目前政府部门对部分一二线城市的楼市过快回暖已形成基本共识，而部分三四线城市因供给过量，仍面临去化难题，需要政策性支持。也就是说，楼市调控不会一刀切，将越来越呈现区别对待。
部分一线楼市升温过快成共识
据上述人士介绍，此前政府部门对调控的态度是视市场形势而定，若房价上涨过快，则随时出手进行调控。从去年10月开始，尽管各地楼市陆续回暖，但从接近政府部门的人士转述来看，调控者眼中的房价并未出现过快上涨。“直到近期，（相关政府部门）基本认定，少数一线城市确实回暖过快了。”这位接近北京市住建委的人士表示。而其对政策出台的预期，该人士也从“可能出台”，变成了“一定会出台”，而时间点可能不会超过3月全国两会前。
其实，这一调控思路在今年1月的博鳌房地产年终论坛上已露端倪。彼时，中国房地产业协会秘书长朱中一明确表示，在正常情况下，2013年全年房地产政策环境是：方向不变、力度不减。但若今年“两会”之前部分城市出现房价非理性上涨，则极有可能引来更为严厉的宏观调控。
可是，权威专家如此郑重的提醒并未改变楼市一路上涨的局面。最新数据显示，1月百城房价环比上涨1%，是近两年来涨幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。此外，9812元/平方米的全国百城新建住宅均价也刷新25个月以来的均价记录。
尤其值得注意的是，一线城市房价全线上涨的格局已经形成，成为全国房价上涨的领头羊和风向标。北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上涨1.61%，与上年同期相比上涨2.84%。
以上海为例，1月份上海新建商品住宅成交面积100.68万平方米，环比去年12月份的120余万平方米下降了13.7%，但同比却大幅增长418%。可见，上海等地一月份淡季反旺的楼市行情，在政府部门看来已经值得高度关注。“上海1月份商品住宅成交面积已经回升至2011年同期水平，而这一轮史上最严厉宏观调控就是从2011年1月26日开始的。”中国房产信息集团分析师付奇介绍。当时，温家宝主持召开国务院常务会议，确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控，其中关键一条即贷款购买二套房的首付比例不得低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时各地上报房价控制指标，并向社会公布。
和商品住宅成交热度不减相对应的，是供给的严重不足。据了解，2012年上海新建商品住宅供应合计为890万平方米，同比回落16.5%，在创下5年来新低的同时，年度供应总量首次跌破1000万平方米关口。到今年1月，上海商品住宅新增供应面积仅31.11万平方米，环比减少近七成。
“由于可售房源在去年12月提前释放，加上1、2月份原本就是推盘淡季，令上海目前供给显得尤其紧张。”付奇表示，受去年上半年土地供给不足的影响，今年全年上海一手商品住宅供给可能出现阶段性紧缺。
在此情况下，手中握有较多资源的大型房企，1月份量价齐涨的趋势就变得十分明确。根据万科公告，其2013年1月份共实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.31%。销售均价也从2012年1月份的10252元/平方米，上涨到11837元/平方米，增幅达15.46%。
另外一家接近千亿军团的超大房企恒大地产也在1月份颇有收获。据了解，恒大1月份合约销售总金额约为72.5亿元，合约销售面积116.8万平方米，较去年同期分别增长226%和213%。随着9个新项目同时上市，恒大在全国同期在售楼盘已经高达188个。
此外，世茂房地产1月份合约销售额约41亿元，同比增加353%，合约销售面积33万平方米，同比增长568%。从目前公布1月业绩快报的房企销售情况看，1月份火爆销售的局面已成共识。上海一位一直坚称楼市平稳、无须再紧的专家也向记者坦言，“从成交量上来看，上海确实有点"热"了。”
详解五方面手段紧缩需求
“如果调控不升级，一线城市的房价将失控。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。而北京市市长王安顺在刚刚结束的北京两会上则明确表态，坚持房地产调控决不动摇。此后数日，北京楼市传言纷起，各种版本的北京楼市政策已现摩拳擦掌的味道。
杨红旭表示，现阶段房价上涨过快的一线和少数二线城市均面临政策压力。不过，由于地方政府调控权限太小，信贷、税收皆由中央有关部委说了算，因此单个城市新政效果或许有限，若想抑制一线城市房价加速上涨的势头，还需有关部委统筹安排政策与措施。
对于具体政策，有市场人士透露，针对一线城市暂停第二套房公积金贷款的可能性相对较大，也有说法称部分地区大幅度提高第二套房贷的首付、对拥有四套及以上的家庭和个人研究针对性的政策，也将是针对房价上涨过快的地区进行调控的储备政策之一。
对此，记者从住建部公积金管理司内部人士处了解到，主管部门目前并未对一线城市暂停公积金做研究。该人士明确表示，如果房价涨幅超预期，国家层面的楼市调控储备政策十分充分。
在杨红旭看来，若要进一步加强楼市调控，政策走向无非五个层面：其一，行政干预从紧，限购、限贷、限价皆从严。其二，房贷进一步收紧，三套继续停贷，首套贷款利率优惠减少或取消（但这取决于各家商业银行，银监会不可能出政策统一取消优惠），最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率。其三，税收加码，可提高税负的税种包括契税、营业税、个调税、土地增值税等，房产税或将二度扩容。其四，增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制高价地块的出现。其五，更加强调地区差异化，部分政策将增强一线城市的针对性。
总之，尽管长期来看楼市调控政策还是会对合理的改善性需求有明确支持，但为应对短期内部分城市房价过快上涨的势头，一些改善性购房需求不排除被进一步收紧。
不过，也有业内人士表示，现在不同城巿、不同企业、不同项目情况是冰火两重天，全国房价仍处于涨跌不平衡的特殊时期。比如，12月相比11月，70个城市房价指数平均上涨0.34%，但北京、广州、深圳和福州超过1%，上海0.7%；而广大三四线城市房价总体处于温和上涨状态，海南、浙江、广西等少数省份的部分城市房价绝对值还在下跌。这也是尚未出台全国性调控政策的顾虑之一。
记着
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