著名金融信托基金专家、经济学家孫飛：地产融资国际化通道与风险并存

    近期内陆房企海外融资情况

　　新城发展控股(01030.HK）拟在全球发行约15亿元的优先票据；

　　华南城(01668)司完成5年期9.75亿港元6.5%可换股票据的募集；

　　旭辉控股(00884)完成了自上市以来的首次国际债券融资，规模约2.75亿美元五年期、利率12.25%的优先票据；

　　万科发行了5年期8亿美元的定息债券；

　　融创中国发行了5年期5亿美元的优先票据；

　　绿城中国发行了5年期3亿美元的优先票据；

　　金地集团在境外定价发行了5年期20亿元人民币的同息债券；

　　合生创展发行了5年期3亿美元的优先票据。

　　（以上为不完全统计）

　　重庆商报讯 资金状况是决定房产企业生存与发展的“命门”。在楼市调控从严的大背景下，重庆房企正积极谋划海外融资。昨天，隆鑫地产集团发布消息称，其母公司隆鑫控股与新加坡星展银行达成战略合作，预计年内将完成首笔海外融资，金额约数亿美元。虽然隆鑫地产集团副总裁张剑峰在接受商报记者采访时称，隆鑫地产上市还暂无时间表，但借道海外融资平台，可以拓宽当前日趋紧缩的国内融资渠道、提高效率，内陆房企的融资国际化已然渐成趋势。

　　启动海外上市第一步

　　昨日，隆鑫地产集团对外发布消息称，其母公司隆鑫控股与新加坡星展银行在本月10日达成战略合作协议。据悉，双方将在金融业务上展开合作，隆鑫控股借此打通海外融资通道。

　　据介绍，星展银行是新加坡最大的商业银行，在亚洲市场上有着较大的影响力和良好的信贷评级，是亚洲获最高长期信贷评级的机构之一。根据双方签约的合作协议，星展银行将帮助隆鑫控股进行海外融资，并且主要用于隆鑫地产业务上。重点合作领域包括：公开募股、私募或债券及可转换票据发行等融资行为；发行房地产投资信托基金；项目开发贷款；海外银团贷款。同时，隆鑫将优先考虑选择星展银行作为上市保荐人、主承销商、财务顾问或主要合作外资商业银行。

　　对此，隆鑫地产集团副总裁张剑峰昨日在接受商报记者采访时称，“隆鑫地产一直在谋求登陆资本市场，不过还暂无时间表。目前更多的是借道星展银行在海外融资，计划年内能完成首笔。不过，直接与海外银行签订合作协议，隆鑫地产还是重庆房企中的首家。”

　　据接近隆鑫的行业高层透露，在国内房企登陆A股受限的情况下，隆鑫地产无疑启动了海外上市的第一步。

　　地产融资成本大幅降低

　　目前，国内A股市场再融资的封堵使得房地产开发资金过分倚重银行贷款、民间借贷。龙湖地产继去年10月发行4亿美元优先票据后，今年1月22日成功发行2023年到期的6.75%优先票据，募得款项净额约为4.959亿美元。此外，本土另一知名房企协信集团，目前亦正在运作香港上市。

　　据张剑峰介绍，隆鑫地产的融资方式已经由最初以开发贷为主的传统融资方式，转为与信托、基金等创新融资并重的局面，未来后者的比例还将进一步提升。

　　在张看来，房企在海外融资有四个好处。首先，融资成本低，目前海外融资最常见的是银团贷款及发行票据和债券，成本一般不超过10%，优势非常明显；其次，融资规模大,都是上亿人民币；第三，可选产品丰富，可以选择公开募股、私募或债券以及发行票据等；第四，也是最为关键的一点在于内陆房企在海外融资不会受到政策限制。

　　“品牌房企还可借海外融资的平台，发展海外业务。近期，包括万科、万达、碧桂园等品牌房企，都在纷纷布局海外市场。”容磁企业管理咨询公司总经理王雪松说。

　　隆鑫控股“三条腿”扩张

　　打通隆鑫地产的融资平台，隆鑫控股董事长涂建华一直在做多方面的尝试。

　　首先是谋求上市，早在2009年，隆鑫地产就尝试借壳ST得亨谋求上市，但未成功；在2011年下半年，隆鑫地产也有计划登陆香港资本市场。此外，去年10月隆鑫控股入主老牌房企丰华股份，被业内指作是为隆鑫地产的上市铺路。

　　其次是在信托基金上面努力。去年11月，重庆隆鑫地产与诺亚中国合作，成功发行“隆茂”地产基金，募资金额约5亿元。当时为重庆地产金融史上的首只地产基金，被业内评价为开启了重庆地产市场融资模式多元化的新格局。

　　之所以作出这些努力，涂建华希望地产能够与机械制造、金融担保一起成为隆鑫控股的“三驾马车”。隆鑫控股内部人士昨日向商报记者表示，“目前，地产是隆鑫重点发展的战略性业务板块，隆鑫对这一块的利润增长寄予很大的希望。”

　　王雪松评价说，就目前而言，隆鑫控股布局的主要业务就是机械、金融、地产“三条腿”。据商报记者了解的最新消息，隆鑫控股布局的金融板块里，以担保和小贷为主营业务的瀚华金控已启动上市流程。届时，涂建华旗下将拥有隆鑫通用、丰华股份、瀚华金控三家上市公司。

　　新闻观察

　　内陆房企为何热衷海外融资

　　近日，研究院发布的《4月中国房地产上市公司融资状况分析》显示，今年已有27家上市房企发债融资759亿元，已超2012年全年的25%，海外融资平台优势尽显。最新的消息则是，上海绿地30亿港币入主盛高置地，在香港“曲线上市”。

　　开发商融资渠道多样化

　　本土某知名房企融资中心负责人昨日向商报记者介绍，楼市调控下，重庆开发商融资渠道多样化。比如，由于看重三一重工的资金实力，去年9月晋愉地产与其联手。而一些风投亦开始关注房地产，如天赋资本将在我市发起设立一只房地产天使基金。“不过，重庆乃至国内开发商目前更倾向于海外融资。”

　　据研究中心监测的数据，一季度103家典型房企融资总量达到1097亿元人民币，同比增幅达96%。该机构称，今年房企海外融资动作频繁，以外币为单位的融资总额占比为67%。值得注意的是，不少国际资本也主动加码中国内地房地产业的投资。比如黑石4月也曾传出募集40亿美元房地产基金专门投资中国以及亚太房地产市场。

　　储存粮食以跑马圈地

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫昨天接受商报记者采访时说，一方面，尽管一季度房企销售业绩飘红，但住宅利润率下降已经成为行业共识，楼市调控加码和政策从紧引发了企业对于未来市场的不确定性预期，开始谋求转型。另外一方面，尽管国内楼市调控持续从严，但受城镇化的推进以及收入倍增计划的影响，国际资本看到中国楼市长远来说仍将持续处于供需两旺的状态。在国内银行开发贷吃紧的态势下，预计在二季度内陆房企的海外融资潮将继续发力。

　　“今年来土地市场一片火热，但购地成本相比以前已明显上涨。”著名金融信托专家、经济学家孙飞昨日向商报记者表示，内陆地产商的海外融资冲动，一方面为了降低成本，争取更多资金；另外也为扩张储粮，希望在接下来各地土地供应高峰中有所斩获。 隆鑫地产集团副总裁张剑峰也证实，按照计划，接下来将在重庆、成都以及长三角地区拿地。此前，龙湖地产也曾表示，募集款项大部分将用于再融资，而余下部分作一般企业用途，以及若干临时现金投资上。

　　业界观点

　　警惕海外融资

　　潜在风险

　　作为在隆鑫地产分管财务的副总裁，张剑峰时刻关注全球的货币环境。“目前宽松和流动性增强的大环境，为房企海外融资提供了大量资金来源，也更为便捷，实力房企基本能做到风险可控。”张剑峰说。

　　不过，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫则认为，“海外融资的风险不可小觑，有时候可能看上去很美。”他表示，正是在全球的流动性增强的情况下，使得海外融资变得容易，会间接影响外汇平衡，增大国内的通胀压力；此外，由于国内楼市调控，内陆房企海外融资需要为这些潜在风险支付溢价。单就发债的成本而言，比欧美企发债的成本要高3~4个百分点。

　　著名金融信托专家、经济学家孙飞昨日表示，对于融资的地产商而言，潜在风险主要表现在与海外一些金融机构的对赌条款上，由于国内楼市持续调控，风险更大的却是资本方。“此外，人民币还具有升值空间，以及今年中国经济增长目标预计会超过7%，仍然会有更多的国际资本以及热钱流入境内，此时应该加以引导和合理利用。”